住環境整備：空き家増加と宅地確保という前提は、今も持続可能か

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○議長（江口孝二君） 休憩前に引き続き会議を開きます。 ３番通告者、山口議員、質問を許可します。 ○５番（山口一生君） 議長の許可を得ましたので、通告に従い質問をさせていただきます。 今日の一般質問では、１つ目、住環境の整備についてというのと、２つ目、まちの人事部 創設についてというのを質問させていただきます。 では、１つ目、町内における空き家戸数は年々増加しており、管理不足による近隣住宅へ の被害や地域の活性化を阻害する大きな要因となっています。人口問題に直結する住環境の 整備について問う。 １つ目、直近３年間における空き家の戸数は何軒か。 ２つ目、空き家バンクを通じて成約に至った件数は何件か。 ３つ目、リフォーム補助の活用状況はどうなっているか。 ４つ目、解体への補助は検討可能か。 ５つ目、宅地の確保は今後どのように行っていくか。 ６つ目、住環境における諸問題を解決するために、行政、建築建設業者、不動産会社、金 融機関、森林組合、空き家問題の専門家などを交えた意見交換の場を設けてはどうか。 以上６つになります。よろしくお願いします。 ○町長（永淵孝幸君） 山口議員の１点目、住環境の整備についてお答えします。 １番目の直近３年間における空き家の戸数は何軒かについてでありますが、令和３年度は 208軒、令和４年度は210軒、令和５年度は279軒となっております。 ２番目の空き家バンクを通じて成約に至った件数は何件かについてでありますが、本制度 を通じて成約に至った件数は、令和５年度末までで33件となっております。 ３番目のリフォーム補助の活用状況はどうなっているかについてでありますが、太良町空 き家情報バンクに登録された空き家に対して行う家財処分やリフォーム、売買契約時の仲介 手数料に係る費用等の一部について、太良町移住定住促進事業で補助を行っております。移 住定住促進事業補助金の活用状況については、令和５年度までは累計で102件、総額で 4,168万2,000円となっております。 ４番目の解体への補助は検討可能かについてでありますが、太良町移住定住促進事業につ いては、移住・定住を目的としているため、空き家の解体後に購入者が家を新築し、居住す ることを条件に、空き家の所有者が行う家屋の解体について、補助率２分の１、補助金の上 限額を75万円の範囲で補助を実施しているところでございます。 ５番目の宅地の確保は今後どのように行っていくかについてでありますが、基本的には個

• 56 - 人個人の対応となる場合が多いと思いますが、今後町においても町有地を優先に、適当と思 われる土地について、宅地造成などを行い、移住・定住の促進に取り組んでまいりたいと考 えております。 ６番目の住環境における諸問題を解決するために、行政、建築建設業者、不動産会社、金 融機関、森林組合、空き家問題の専門家などを交えた意見交換の場を設けてはどうかについ てでありますが、現段階では意見の交換の場を設けることは考えておりません。 以上でございます。 ○５番（山口一生君） そしたら、順を追って質問をしていきたいと思います。 直近３年間における空き家の戸数は何軒かという質問をさせていただいて、令和３年度は 208軒、令和４年度は210軒、令和５年度は279軒となっているという回答をいただきました。 それで、令和４年度から令和５年度までに210軒から279軒ということで、大幅な増加をして いますが、この原因というのは何でしょうか。 ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 ２点要因があると考えております。 １点目が、まず依頼先である区長さんのほうで調査を行っていただいておりますけれども、 区長さんも定期的に交代をされる中で、なかなか区長さん自体が空き家関係の情報を持たれ ていない場合が多いケースがございます。そういったときに、自分の知っている範囲内での 報告を例年されていたということですけれども、令和５年度におきまして、そういう町で把 握している空き家についても、各区長さんに状況を提供をいたしております。その提供をし たことによる調査対象が増えまして、そこについて空き家だという認識をされたことによる 増加が一つの要因でございます。 もう一つにつきましては、使用中という認識で空き家を空き家でないということで報告を された分につきましても、もう少し詳しく、月に１回とか２回とか、そういう頻度で使用を している分についても、状況によって空き家ということでカウントをし直したところによる 増加、この２点でございます。 ○５番（山口一生君） 増加の原因としては、調査の方法の見直しをされて、より厳密に詳細に状況の把握を行っ た結果、令和５年度では279軒ということで増加をしているということで理解をしました。 279軒というと、太良町内におよそ3,200戸の世帯があって、そのうち279軒というと、１割 弱ぐらいが空き家になりつつあると。計算方法はいろいろあると思おうんですけれども、 10軒に１軒ぐらいは、もしかすると空き家かもしれないという状況になりつつあると思いま す。住宅の密集地というのは、太良町も幾つかありまして、そういうところが空き家の軒数
• 57 - が増えている状況にあるかと思います。なので、どんどんどんどん活気が失われていく、何 となくそういう状態に急速になりつつあるということで、皆さん御承知のとおりだと思いま す。 それで、２つ目で、空き家バンクを通じて成約した件数がこれまで33件となっていますけ れども、これは空き家バンク制度を始めて、トータルで33件という認識でよかったでしょう か。 ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 議員お見込みのとおりでございます。 ○５番（山口一生君） 279軒空き家がある中で、33軒空き家でなくなって、それでも279軒が今現在空き家として あると。それで、今回その空き家等の空き家バンクでお手伝いいただいている不動産の会社 さんのほうにヒアリングを行ったところ、売買については動きにくいものがあると。空き家 を買うとなると、例えば最低でも300万円、値づけとかもありますけれども、600万円とか、 そういう値段をつけられているところもあって、なかなかそういった物件を外から来た人間 がいきなり買うというのは、非常に情報も少ない中で難しいということをおっしゃられてい ました。いろいろなケースがあるので、売買が成立することももちろんあるとは思います。 しかし、賃貸で、例えば月２万円とか３万5,000円とか４万円とか、そういったケースにお いては比較的契約が進むケースがあるということなんですけれども、この33件、今まで成約 があったということなんですけれども、大体賃貸のほうが動きがあるんでしょうか。把握し ている中で教えてください。 ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 例年、やはり動きとしては、賃貸のほうが大きい動きを取っている状況でございます。 以上です。 ○５番（山口一生君） 賃貸であれば、例えば５年間とか住んでみて、自分で新しく住宅を建てようとか、結構柔 軟性があるということで、多分私であっても、移住先でいきなり家を買うというよりは、賃 貸のほうを選ぶのかなというところを容易に想定はできるかと思います。それで、賃貸であ っても売買であっても、町が今実施している太良町移住定住促進事業における、例えばリフ ォームの補助とか、そういったものがございます。これまで102件、総額で4,168万円を町の 財政から支出していて、こちらに関して、使用された方の意見というか、どういったことに 使用されたかとか、使用後、その後きちんと住み続けられているか、そういったところの情 報があれば教えてください。
• 58 - ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 リフォームの内容につきましては、水回りとか、いろいろな次の利用者の方が使いやすい ような改修ということで、いろいろなパターンがあると認識をしております。 補助金活用者の意見としましては、全部は取れておりませんけれども、少し感触をつかん でいるのは、太良町においては改修が最大限200万円とかという、出る取組をしております ので、よそに比べてそういった補助がありがたかったという御意見はいただいているところ でございます。 以上です。 ○５番（山口一生君） ほかの自治体に比べても遜色ないレベルで金額とか条件とかも設定されていて、空き家と いっても赤の他人が住んでいた家でありますので、例えば間取りとか、そういったものがか なり特殊になっていると。もともと建てられた家庭の状況に応じて家を建てているものです から、そういったものを調整をするという上で、こういったリフォームの補助金というのは 今後も必要になってくるのかなと思っています。 そういった中で、なかなかそれでも空き家が動かないという状況は、現在状況としてある のは事実です。それで、空き家として動かなければ、何でなのかなというのを分析とかをさ れているかと思うんですけれども、現在考えられている、知り得る範囲でいいんですけれど も、空き家がなかなか減らない理由として、太良町、行政のほうで把握されている原因とい うのはどのようなものがあるんでしょうか。 ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 空き家の状態であっても、親族の方が、１つはおうちのほうに仏壇があるということで、 なかなかその辺の、しばらくはというお考えでなかなかその辺が進まないのが一つの要因だ と思います。もう一つは、親族の方が町外、県外におられていたときに、定期的な帰省のと きに、そういう帰省したときの家を確保しておきたいというのも一つの要因だと思っており ます。 以上です。 ○５番（山口一生君） 空き家になっているところが、基本的に太良町に住まわれていない方が名義でなっていて、 日常的にそれに煩わされることもないので、年に一、二回固定資産税のお便りが来たときと か、親戚事とかでこちらに戻られたときに、空き家をどうしようかなとか、農地をどうしよ うかなとか、山をどうしようかなみたいな話に毎度毎度なっているのかなと思います。実際、 空き家にくっついているものとして、例えば農地とかが付随しているケース、農地、山林と
• 59 - か、そういうものがあります。農地の取扱いについては、農地法がかなり縛りを入れている 範疇ではありますけれども、現在のそういった農地の取扱いについての法規制というのはど のようになっているんでしょうか。 ○農林水産課長（片山博文君） お答えいたします。 農地法に伴いまして、太良町においては、令和４年度までは３反以上の農地所有者が農地 の取得要件としてありましたが、農地法の改正に伴いまして、令和５年４月１日より、その 下限面積要件が廃止になり、農地を購入するに当たっては、農業をされている方はもとより、 していない方につきましても、あくまでその購入された農地利用を条件とされておりますが、 購入することはできるというような形となっております。 以上です。 ○５番（山口一生君） 農地の規制緩和というか、農地の取得に関わる規制が若干緩和されてきているというこ とで、３反を超える面積であっても、例えば農業をしたことがない方が購入をできるという 理解でよろしいでしょうか。 ○農林水産課長（片山博文君） お答えいたします。 農業をしたことがない方についても、その購入された農地をあくまでも利用はしていただ かなければいけませんけれども、できるという形になっております。 以上です。 ○５番（山口一生君） 農業をされたことがない方が、いきなり３反ぐらいの畑をやるぞとなったときに、かなり 困るのかなというのが想定できます。意外と目に見える、これだけの範囲であっても、雑草 等を駆除するのが大変ということで、それを全く経験がない方が実際やってみたら、恐らく ３か月ぐらいで何が起きているかというのを理解されると思うんですよね、かなり難しいと。 それで、例えば農業委員会とかで農地の売買とかの取扱いをされると思うんですけれども、 そういった農業委員会としてどういった意見が出るのかなというのは、執行部のほうではどのように考えられていますかね。 ○農林水産課長（片山博文君） お答えいたします。 農業委員会におきましては、あくまで、先ほど申しました農地法に照らし合わせまして、 その農地の利用条件、機械であったり労働力であったり技術等を総合的に勘案して、農業が できるか、購入できるかという点を審査、検討するという形になります。あくまで新規就農
• 60 - 者につきましては、農林水産課農政係のほうで指導、助言等を行っていきたいと思っている ところでございます。 以上です。 ○５番（山口一生君） 農地は、自分のところだけで完結するようなものではなかったりもします。例えば、隣り 合った農地をかなり荒らしていると虫が来るとか、田んぼとかに関しては水を回さなきゃい けないとか、いろいろな、コミュニティーでやっていくことでもあるので、そういったとこ ろも土地が動きづらい原因になっているのかなと思います。私もはっきりとした解決法は今 考えているわけではないんですけれども、現状の共有ということで質問をさせていただきま した。 それで、元の住宅、空き地、空き家のところに戻るんですけれども、空き家を今売買が可 能だとか賃貸借ができる、貸すことができる状態の家というのが、思ったよりも少ないんじ ゃないかなというのが、私が調査をした感じでは感じるところでもあります。実際、リフォ ームでどれだけ手を入れても、例えば屋根が駄目になって雨漏りしているとか、シロアリが 侵入しているとか、そういうので家主さんには申し訳ないけれども、これを売るのは厳しい んじゃないですかみたいな、貸すのも厳しいんじゃないですかみたいな空き家が、実はこの 279軒のうち半数ぐらいを占めているんじゃないのかなというのが、私の調査した感じの感 覚になります。 それで、空き家のまま放置をして、売りもできない、貸しもできないという状態を維持す るよりは、例えばそれを解体すれば、宅地として誰かが買ってくれるとか、隣り合った近所 の皆さんでそこを駐車場に使用できるとか、そういった余白が出てくるかと思うんですけれ ども、今現状、この空き家の解体の補助というのをされていて、補助率２分の１、補助金の 上限が75万円、そしてもう一個条件があって、その空き家にしたところに新築の住宅を建て るという条件がついています。それで、この解体の補助について、今どのように実際この補 助金が利用されているのか、近年の件数とかが分かれば教えてください。 ○企画商工課長（萩原昭彦君） すみません、解体の件数につきましては、お答えは後ほどしたいと思います。 もう一つの条件につきましては、実績としましては、議員の御案内のとおり、なかなか解 体の状況では進んでいないというか、なかなか空き家バンクに登録したり、そういう条件が なかなかハードルが高くなっておりますので、手つかずのままで推移している状況だと認識 をしております。 ○５番（山口一生君） このまま空き家が増えていくということが起きると、例えばお一人でお住まいの住宅、世 帯とかも太良町は少なくはありません。なので、今後279軒から、例えば翌年30軒増えて、
• 61 - それがまた100軒増えてとかというのが実際容易に想像できる状態になってきています。 それで、こちらの５番目に宅地の確保というものについて質問をさせていただいて、今町 有地等を考えているということで回答をいただいています。それで、実際宅地ってどれぐら いあるのかなと思って、町内をあちこち見て回ったところ、太良町は意外と宅地がないとい うことに気がつきました。宅地がないというのは、例えば今畑であるところを潰して住宅を 建てるとかというのは可能かと思うんですけれども、近年いろいろな災害等があって、50年 前はここに家を建てたけれども、今はそれは考えにくいねと。私の住んでいる家とかはそう ですよね。御存じの方じゃないと分からないですけど、崖が裏にあって、雨が降ったら盛大 に崩れると、そういうところに私は住んでいるんですけれども、50年、100年前ですね、入 植してきたときにだったら、そういうところに家を建てるかもしれないですけれども、今そ ういうところに、例えば地滑りとか、災害がハザードマップに載っているような場所という のは、まず宅地としては適当ではないと。そもそも、もしかしたら認可が下りないというこ とも考えられます。例えば、山を切って宅地を造成しましょうとなったときも、山を切った らどうなるかというのが、例えばオレンジロードで皆さん水害のときに見られたと思うんで すけれども、切ったところから盛大に崩れると。太良町は水がたくさんありますので、どこ に水路が走っているかというのは非常に見つけるのが困難というか、何が影響するかという のが分かりづらいと。なので、むやみに山を切るわけにもいかないと。それで、例えば、じ ゃあ盛土をすればいいんじゃないかと、埋めればいいんじゃないかという話になるんですけ れども、例えば熱海で起きたような、ああいう地滑りみたいなものが、あそこは盛土をして、 結構問題になっていて、国のほうも盛土規制法というのでかなり規制を強めている状態でも あると思います。それで、宅地として確保しようと思ったときに、意外と場所がないと。造 ろうと思ったら、畑を潰すか埋め立てるか、そういう状況になってくると思います。 それで、私が考えていたのが、空き家を解体するしかないんじゃないかなというところの 考えに至りました。空き家が今建っているところ、そこは宅地として適当である、向いてい るという場所に家はそもそも建っていると。それで、例えばそこはここ100年ぐらいいろい ろな災害が来ても、そこに家が建っているというのが証明されている場所。なおかつ、ライ フライン、例えば電気とか水道とか、ガスはプロパンがほぼなので、そういったもの、あと は道路に接道しているというところで、ライフラインがきちんと準備されている場所に今 279軒の空き家が建っているということになります。なので、災害等も鑑みて、例えば新し く宅地を用意する、移住者を招き入れるということを考えたときに、空き家を解体するとい うのが一つの選択肢になってくるのかなというふうに考えています。それで、空き家の解体 の条件として、その後新築を条件とするというのが、現在そういった補助の文言に入ってい ますけれども、この新築を前提とするというのを、今後緩和してみるということは検討可能 でしょうか。
• 62 - ○企画商工課長（萩原昭彦君） お答えいたします。 まず、先ほどの空き家の解体数の件数につきましては、平成29年度からの実績といたしま して４件となっております。 それで、現況におきましては、個人の資産形成に関わる部分でございますので、そういっ た個人の解体については町として行う考えは今のところありません。 以上です。 ○町長（永淵孝幸君） 補足します。 空き家だからといって、むやみに、あくまでも空き家といえども個人の所有物ですよね。 そこを、じゃあ解体して売りたいというふうなことであれば、そこに新たに家を建てるとい う条件があれば、うちのほうでも補助が対象になるわけですね。ですから、そういったこと で、もう少し空き家だけに限らず、住宅地がないと言われますけれども、ありはすると私は 思います、集落の中には。結構畑みたいなところが住宅地に変わっていっているというとこ ろも見受けられますので、そういったところが今後は個人的に売買できるのか何かは分かり ませんけれども、宅地化していってくれればありがたいなという思いはしております。先ほ ど言われた、山を切ってどうのこうのって、それは条件が、例えば学校とか駅とか病院とか、 買物に近いといった場所しか宅地は動かないと思いますので、そういったところでライフラ インも、先ほど言われるように、水道もあり電気もありというふうなところでしか住宅用地 としてはなかなか厳しいのかなという思いもしておりますけれども、先ほど答弁で言いまし たように、まずは私も、町の町有地が条件のいいところにありますので、そこを何区画か、 できる範囲で近くまで、個人さんの土地まで相談できれば、少し幅広くして、宅地造成をし ながら、町の分譲地として取り組んでいきたいなという思いはして、今検討をしているとこ ろでございます。 以上です。 ○５番（山口一生君） 個人の資産の形成に当たるのではないかということがありますけれども、このままずっと 同じ施策を続けていて、空き家が減るのかなというのが私の個人的な意見です。空き家がそ のまま増えていって、本当にどうなるかというのを考えれば、例えば家が特定空家というこ とで今後認定をせざるを得ないような危険な家屋、空き家が今後増える可能性もあります。 それで、特定空家に認定した場合、そこの固定資産税の減免というのはなくなって、逆にペ ナルティーとして何倍かの固定資産税をかけていきますということで、そういったところが 今後増えていくのかなと。そうなってくると、行政的な例えば調査の負担であったり、そう いった住民さんとの話合いとか、結局後手後手になればなるほど問題はどんどんどんどん大
• 63 - きくなっていくということになるかと思います。 それで、今現在、よく言われる建物、空き家にかかっている固定資産税というのは、どの ように計算をされているものなんでしょうか。 ○税務課長（羽鶴修一君） お答えいたします。 空き家に関してかかっている税金、まず土地に関しましては、住宅が建っておりますので、 200平米までは小規模住宅用地の特例ということで、評価額の６分の１で計算をしておりま す。200平米を超えた分の土地に関しましては、住宅用地の特例ということで３分の１の評 価額で計算をして、固定資産税、土地の分は出しております。上物に関しましては、空き家 でかなり老朽化しているものというのは、多分25年、30年、50年経過していると思いますの で、再建築価格で出した分の20％、その分で1.4％を掛けた金額で税金を出しております。 ただ、先ほど御紹介がありました特定空家とかの状態でしたら、ほとんど評価額はないと思 いますので、建物の税金はかかっていないのかなと思っております。 以上でございます。 ○５番（山口一生君） 固定資産税、その土地、建物、評価額の６分の１に1.4％を掛けた額を毎年町の財政の収 入として、歳入として今扱われていると思います。自治体によっては、例えば解体を推進し て、解体に対する補助を行ったりして、その固定資産税の減免に関して、２年間とか10年間 とか据え置くというような、言ったら解体をしやすくするような政策を取られているところ もあります。実際、太良町内に今太良町の歴史上一番住宅が建っています、恐らくですよ。 それで、実際若い次の世代というのは、簡単に造成したりとかというのは難しいですよね。 造成したり、ちゃんと水道を通したりするのに、例えば三、四百万円かかりますと。今、資 材も高騰しているので、住宅の価格も、前だったら1,500万円で建てられたものが3,000万円 かかりますと。そういった状態にどんどんどんどんなっていっています。なので、できれば これからやっていく世代のために、スペースを空けてほしいなというのが私の意見です。今、 建物が建っていたら、何か生み出そう、やろう、建てようというときに、どうしようもでき ないと。なので、もしこっちにお住まいでない方が、どうしていいか分からないということ で空き家を放置されているのであれば、そういったものを解体する、解体をするということ は解体をされる方のお仕事にもなります。そういったところに住宅が建てば、職人さんたち の仕事にもなると思います。実際、解体した後、そういったところに100軒分の宅地を造っ て、100軒町が建てたほうが早いんじゃないかなと思っています。 それで、どうやって建てるの、お金がかかるでしょうという話になるんですけれども、例え ば町有林が今1,500町歩あって、山を管理しないと、今立っている30年生、40年生、50年生の 完璧に管理をされた、枝打ちをされた材木ですよね、立木が適切に管理できないと。間伐を
• 64 - しなければ、駄目になっていくという状況も抱えています。それで、じゃあ、太良町でどれ ぐらい間伐をし続けないといけないのかというのは、現在、年間6,000立米分ぐらい間伐が できています。でも、本当は適切に健康的な山を維持するためには、１万立米ぐらい間伐を する必要があります。その１万立米分の材木が太良町にはあって、その木をなるだけ使って 住宅を建てるということになれば、まず解体でお仕事ができます。家を建てるのでお仕事が できます。皆さん、今仕事がない状態ですので、いろいろな職人さんたちも遠方にお仕事に 行かれていたりします。例えば、そういったお仕事が太良町内にあるということになれば、 木を切る必要もあるし、家を解体する必要もあるし、家を建てる必要もあるということで、 お金が町内に回るという状態をつくり出すこともできると思います。今、町有地に戸建ての 住宅、平家とかでもいいと思うんですけども、そういったものを町有林の材木等を使って、 なるべく町の方で、まずは一、二軒そういったものから試しに建ててみるということは今考 えられることでしょうか。 ○町長（永淵孝幸君） 町有林とかを使って、戸建てを造って販売していくという計画はありません。先ほど言い ましたように、あくまでも町有地を宅地造成して、そこに新たに自分たちの思いの家を建て ていただくと。そういった形にするために、宅地造成はやりますけれども、戸建てを町が造 って販売というところまでの考えはございません。 以上です。 ○５番（山口一生君） 今、町の住宅というか、町有の住宅というのがあると思います。それで、入居された方が 出ていったら、都度募集をして、抽せんをしてということで入替えをされていると思うんで すけれども、一番最近そういった募集をされたときに、どれくらい応募があったのか、分か れば教えていただきたいんですけれども、いかがでしょうか。 ○建設課長（安本智樹君） お答えします。 手持ち資料がございませんので、お答えできません。申し訳ございません。 ○５番（山口一生君） 私が聞き及んだ話であると、４件ぐらいの方が、１件の抽せんに参加をされたと。そした ら、その３件の家庭というのは、実際に太良町にそういった状況の戸建てがあれば入りたい というふうに考えられている方です。なので、積極的にそういったものを町として準備をし ていくというのは、今後検討していただくことも可能なのかなということで考えています。 それで、実際そういった人を増やすということを、住むところがないからといって、実際別 のまちに住んでいるというケースも多々あります、実はですね。私も空き家を探してくれと かという相談を受けるんですけれども、実際条件が合わないとか、買うのは厳しいとか、も
• 65 - う少し家賃がリーズナブルだったらいいとか、そういうことをよく聞きますので、今の恐ら く延長線上には人がある程度増えるというのが考えにくい状態ではありますので、今後そう いったところも含めて解体を進めるとか、町でもっと住宅を造るということを検討していた だきたいなと思っています。